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震惊!这样还房贷,一分钟能省下十几万?

2017-06-23 17:27:53 来源: 雪球
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本来以为关于买房还贷这事,都不用细说了,因为之前提过,对咱们老百姓来说,选择30年等额本息贷款是最优解。

但是今天在群里有粉丝问,

震惊!这样还房贷,一分钟能省下十几万?

我以为买的是二套,就说,首付已经7成了,又加上利率上调,贷款这么少,买了不合适。结果粉丝说是首套, 不愿意贷款过多,怕超出还贷能力。还打算借钱全款买。有首付首贷资格还不用,全款买房,这简直是活雷锋啊。

震惊!这样还房贷,一分钟能省下十几万?

过了一会,又有粉丝跟站长转了一篇文章,题目是《贷款买房记得这样还房贷 一分钟省下十几万不得不学》,站长一看,乐了。把这篇神文分享给大家,大家来找茬。

也许很多没买过房子的人,都不知道银行贷款还有方式可以选的。家庭条件有限,能够省一点就省一点。还款方式有以下两种方式,供大家参考!

等额本息还款

其实,你在看一手房子的时候,售楼小姐给你算的都是这种,因为每月还款数额固定,而且相对于另一种方式,这个金额更小,更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗?

以贷款20年,贷款100万元,算下来月还6544.44元为例。每个月还银行6544.44元,其中,4083.33元是利息,2461.11元是本金,也就是说,你还的钱,大部分是银行利息,而本金还的较少。

到了还款期限一半的时候(比如是20年还,你已经还了10年了),利息已经在前10年还的差不多了,但是你的本金还有很大部分没还的,这些是必须还的,即便你10年后条件好很多了,可以提前还了,但是后面的基本是本金,利息很少,你提前还已经没有什么意义了。

你在银行,基本只跟你说这一种,因为这样,银行的利益才会最大化。大部分家庭,既然贷款20年,不可能会在很短几年就还完,但是10年后一般能还完。这样,银行的利息收益会减少很多,所以,他们这种方式让你前10年都在还利息,而本金基本没怎么减少。就算你有钱了,再还,银行的利息都收入了绝大部分了,你提早还对银行没什么损失。

等额本金还款

我发现一个问题,就是,银行不会主动提出有这种还款方式。基本都只说前一种。还好我之前了解过,就提出要还等额本金模式。这个还是以贷款20年,贷款100万元,算下首月还8250元。

每月还的钱要比等额本金多1705.56多元。其中4166.67元是本金,4083.33元是利息。

第2个月开始,只还8232.99元,因为本金相同元,这月利息重新计算,要少17.01元的利息。以此类推,越到后面还款压力越小。

而最重要的是:当你要提前还款的时候,比如5年后,因为你选择的方式,本金还的更多,这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多,提前还款的本金部分冲抵的更多,这样重新计算利息的时候要少许多利息支出(每少一年都是近万的利息)。

而且就算不提前还,这种方式,还20年,也要少还8万左右的利息!只是前期压力较大!但是为了长远的利益!

说一个插曲:我前几天去银行办贷款签字,同时有7-8家人,都是购房贷款的,我们排第2位,前面那个女的,5分钟就签字走人了(签的等额本息),我们在旁边看,银行办事人员只字不提还款方式。  轮到我们了,我们提出要用等额本金还,那个人就把我们带到行长室,喊我们自己看两种方式的具体还款(后来才知道是故意把我们隔离开来),然后就走了。等过了10多分钟,我和女友商量好,还是坚持自己的选择等额本金。

我们走回去找那个办事员,他已经在帮另外的人办理了,我们在旁边看,全部签的等额本息。后来又轮到我们了,我们提出还是等额本金还款。

这个时候,旁边的人问我们,“还有别的还款方式?”那个办事员马上打断我们,说是因为我们条件好点,有能力想多还点,压力就更大。我明白他的意思叫我们不要说了,我们就几下签了字走了看来银行很不愿意让我们选择这个方式,因为银行少赚了很多利息。你想一个人节约2-3万利息,10个人就是20-30万,100个人呢?简直不敢想象了!!!

首先,银行表示很冤枉,

但真正的问题在于,谁让你提前还贷了?

采用等额本金20年少还8万块钱,实际上亏了!

震惊!这样还房贷,一分钟能省下十几万?

看一下等额本息和等额本金的还款情况。等额本金是起初还的多,之后越来越少。等额本息是数额一样的。总体下来,贷款100万,选择等额本金贷款20年,要少还8万左右的利息,看起来很美好。

震惊!这样还房贷,一分钟能省下十几万?

但是实际上亏了!

为啥等额本息要贵?因为他占用银行资金时间长,而等额本金占用银行资金时间短,所以利率低。

明白了这一点,我们就很好选择了。利息跟资金哪个更重要?当然是资金。你提前还款节省了利息,但损失了资金投资的机会。现在公积金贷款利率只要3.25%,商业贷款利率也就4.9%,市面上大多数的投资理财产品都能达到甚至超过这个收益率。

所以,再深入谈一下,如果你是等额本息还款的,还款年数超过一半以后就不要提前还贷了,看上图就知道,利息已经还完,接下去主要是还本金。如果有等额本金还款的,还款年数超过1/3就不要再提前还了,因为以后还款以本金为主。

水库有一个很好的例子,为我们解释了这种情况。

情况一,你每月还按揭4000元。

情况二,你每月还按揭3000元。但可以选择提前多还1000元。

利率都是一样的。请问这二个情况孰优。

答案至为明显。情况2绝对优。方案明显胜出。因为这相当于你多了一个选择权。情况二是当你在还款的那一刻,你可以选则是还3000,还是还4000。如果在还款的当月,利率十分之高。譬如正值新股发行,又或者有好的投资项目。那你就还3000。把剩下的1000拿去做投资。如果当月投资回报一般,那你就还4000。最坏的情况也就和情况一打平。

20年、30年等额本息等于白送你一种叫看跌期权的东西。(一般买期权都要成本的,这里是免费)什么意思?如果这半年投资收益率高那么你就拿这1000去投资了。如果发现投资收益率很低(期权看跌),则行使权力,就是去银行提前还款。和情况一打平。

另外无论有更好的投资机会。还是万一你失去工作。“收益性,安全性”,都是情况二更佳。这是绝对优。

要说的核心思想是,在可以有提前还款的机制借贷的时候,利率相同的条件下,强制要求还的钱越少越好。

多还的8万利息,如果用于理财,保险起见,年化收益6%投资,12年翻一倍,所以20年多还8万,稳赚不赔。

*按照72法则,本金翻一番所需时间 (年)=72÷年报酬率(%)

震惊!这样还房贷,一分钟能省下十几万?

要不要贷款的问题,说到底就是你投资的回报率能不能大于房贷利率的问题。

后台也有粉丝问,站长,那我投资二套要首付七成,利率上浮10%或者20%,那也可以啦?

利率上浮20%相当于4.9%X(1+20%)=5.88% 你贷款的利率是5.88%,我的投资回报差不多一年保底10%啊,看着也是划算的!

错!大错特错!你要把你的首付算进去。上百万的首付,你一年的投资回报率能达到多少?如果贷款买房,即使短期内房产增值, 因为首付七成,你的投资回报已经大幅度缩水。又因为利率上浮,未来两年房子涨幅不会很好,相当于买房被套。

拿开篇的例子来说,总价340万,贷款70万。假设五年内卖出(无个税和营业税)。

需要支付的成本是:首付270万+五年等额本息月供16.5万(4581*12*3)+契税中介费等。卖出这个价格,还是不赔不赚,如果要卖的足够划算,那至少也要超过每年8%-10%的收益。

这个时候,你已经没有了贷款利差优惠,你能赌的就是房价一定涨,而且要超过用买房成本拿来理财的收益。你自己算算,实际上已经亏本了。

震惊!这样还房贷,一分钟能省下十几万?

选择等额本金的人,往往是考虑到贷款压力过大,希望提前还款,无债一身轻。但是忽略了通胀啊!

过去30年,中国市场上存在的货币总量(M2)增长了100倍。未来二三十年,我们的基本面也是持续货币超发的。把钱存进存进银行的人,一定会被 “洗劫”。

震惊!这样还房贷,一分钟能省下十几万?

过去30年,如果你一直手握现金,那么你的钱被稀释的惨不忍睹。但是,如果你背负巨债,因为货币超发,人民币购买力下降,反而你的债务越来越轻松。

所以,现在看每月还贷大几千上万很吃力,20年,30年后就是小菜一碟。想想,30年前的100块钱和现在100块钱的区别吧。

最后,把你的本息贷款提前省下来的资金分散到不同的优质P2P产品、债券中,毕竟还贷周期有20年之久,利用这么充裕的时间投资,利用不同的资金配比,比如大额短周期高利息,小额定投,跑赢通胀不是事儿。

所以,希望大家以后真的要树立一个正确的房贷观念,对普通家庭来说,低首付30年等额本息是最优解。大家以后不要困惑啦!

谢敬贤 本文来源:雪球 责任编辑:谢敬贤
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