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北京限竞房网签率不足15% 楼市降温房企“降价跑量”为先

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??北京楼市已经进入限竞房时代,但销售情况却远不如预期,即使是限价下被认为值得购买的豪宅项目,网签量也在下沉。而从全国范围来看,进入第三季度后,房地产市场,尤其是住宅市场降温现象已经显现。

??老业主因新房降价而维权,新业主因限竞房或者限价房减配而维权,多地楼市爆发各种维权现象。对房企来说,一线营销人员早已感受到这一波市场变化,千亿元量级企业已经在启动降价促销,加快周转速度和提高回款率的策略,甚至早已启动裁员计划,主动收缩扩张战线过冬。

??北京限竞房去化不达预期

??据中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,北京楼市已经入市25个项目,合计29期15628套限竞房,但网签量只有2292套,签约比例为14.7%,签约均价为每平米49962元。即使计算预定未网签的合计比例也仅约为30%,预计后续还将有1万-2万套限竞房将在2018年四季度入市。

??今年“银十”以来,北京已经取得预售证的住宅项目多达14个,总计7374套住宅,其中限竞房达到了4439套,占比高达60.2%。

??所谓限竞房,是指以“限房价、竞地价”的方式供应土地,并开发的商品房项目。从今年6月开始,北京的限竞房项目大规模入市,并对新房供应结构带来较大冲击。

??有业内人士称,看似原本应该不愁销售的限竞房,市场预期却出现了转变。限竞房密集供应的情况下,开发商如今的营销压力非常大。据统计显示,目前限竞房市场整体开盘去化率在四成上下。有消息称,个别开发商已经暗中降低限竞房房价,但市场似乎并不买账。整体看来,如此低的去化速度,令市场各方都始料未及。

??值得一提的是,不仅限竞房交易量不达预期。《证券日报》记者注意到,在上述14个入市项目中,包括一批售价在9万元/平方米以上的豪宅项目。而据中原地产研究中心统计数据显示,2018年以来,单价“10万元+”住宅产权的豪宅项目网签只有67套,预计全年只有90套左右,暴跌76.6%。

??鉴于此,中原地产首席分析师张大伟表示,今年整体市场的低迷下行以及融资渠道收紧的资本环境,让不少开发商都面临资金链紧张、全年销售业绩难达预期的问题。在这样的背景下,顶豪项目们也开始放下身段,向现实妥协,不再死磕“理想定价”。

??重要的是,不再死磕价格的房企,能“降价跑量”就赶紧“降价跑量”的房企,已经在全国范围内扩展。

??市场多领域出现降温

??事实上,北京楼市只是一线城市的代表之一。总体来看,2018年三季度,不同能级城市的楼市成交表现存在差异,一线城市触底回升,二线整体稳定中分化,三、四线热度维持。但重点是,项目去化降温现象变得更为普遍,土地流拍频频也加剧了市场拐点将至的焦虑。

??“今年房地产市场降温和往年有些不同,今年房地产发展,既受到了持续调控政策的影响,也受到宏观经济下行的压力影响,使得房地产市场面临严峻的挑战。从房企的角度看,会主动考虑去库存或者采取以价换量的策略。”日前,在以当前房地产市场走势为主题的易居论坛上,宝华集团副总裁杨健表示,在市场降温的大背景下,房企还是会积极做好应对的。比如说从企业的发展角度看,将继续交付高标准和高品质的住宅项目。

??蓝光集团首席市场官林劲松表示,通过调研重点城市和分析房地产数据,当前降温具有三个特征:第一是全局性的蔓延。目前很少有城市可以回避这波降温潮,从2016年开始一线城市就开始降温,而到了目前包括西部城市也开始转凉;第二是市场下行的速度较之前几轮周期要更快。不少城市只用了3个月,便从热点滑落至冰点;第三是对于市场底在何处,房企存在较大分歧。每家企业的财务状况和经营压力不同,因此对于市场底部的预判和感知存在差异,从而在运营节奏、销售节奏等方面,持有不同的态度和策略。

??至于接下来房地产市场的趋势,中骏集团投资部总经理张伟认为,中长期的判断肯定是看多的;在短期的判断上,目前从具体的企业来看,很多房企在今年8月份就出现了销售业绩下降,而且回款率比较低,这样使得大家情绪不佳,对后市的预期偏悲观。目前的普遍心理是,若是可以降价跑量的,那就应该主动、积极地降价以去库存。当然部分房企现在需要不断增加营销费用,以加大导客的力度,但这又会损耗盈利。

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