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2019年楼市“中考”成绩如何?这三份答卷告诉你真相

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在刚刚过去的上半年,“小阳春”“土拍热”“止跌令”“预警房价”“融资收紧”“调控加码”等成为楼市关键词。在“房住不炒”及“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下,房地产市场的“中考”成绩如何?

近日,中指控股发布了《2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜》《2019年上半年品牌房企销售业绩排行榜》《2019年上半年中国房地产市场总结与趋势展望》,从土地市场、房企销售、市场表现三方面,对上半年楼市进行了小结。

土地市场:46家房企拿地超100亿

今年春节后,土地市场随着楼市“小阳春”行情的到来逐步回暖。进入6月,房企拿地热度仍然不减。但今年以来在严厉的调控政策之下,房企抢地热潮回归理性,且热点区域继续分化。

6月29日,中指控股发布的《2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜》显示,碧桂园、万科、融创占据拿地总金额榜单前三位,46家房企拿地金额超100亿元,长三角稳居各城市群拿地金额榜首,中西部土地市场持续受到关注。

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尽管此前多家房地产头部企业都表示土地市场过热,将“谨慎投资”“谨慎参拍”,但这并不妨碍他们继续称霸拿地排行榜。

5~6月,碧桂园仍继续保持较大的拿地力度,先后在上海闵行、金山、崇明相继拿下住宅用地,总价近48.6亿元;6月份碧桂园在杭州、临沂、温州的拿地权益金额均超过20亿元。

易研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者指出:“碧桂园近期在上海市场拿地成本也不是特别高,说明当三四线城市有所降温的时候,碧桂园现在还是会进入到大城市的一些郊区市场,这对于控制土地成本,有积极作用。我认为这种成本控制很大程度上有助于提升产品的竞争力和市场占有率。”

“万科发布会也提到了,有些多元化做的并不是特别好,所以我认为后续万科在坚持基本盘这样一个策略下,还是会去做地产开发业务的,也符合万科经营的的导向。”严跃进表示。

值得注意的是,上半年表现最为抢眼的城市无疑是土地出让金超千亿元的杭州。虽比去年同期略微“降温”,杭州仍以绝对优势排在1~6月全国土地成交总价榜榜首,高出排名第二的武汉近500亿元。

而武汉的增长势头也十分惊人:成交总价同比上涨85%,成交建筑面积2475万平方米,同比上升37%,位列成交面积榜第一。

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分区域看,上述榜单显示,1~6月长三角TOP10企业拿地金额总计2348亿元,超过环渤海与珠三角拿地金额之和,继续稳居高位。

《每日经济新闻》记者注意到,在产业转移、人才引进等政策的催化下,中西部重点城市成为房地产企业争夺的投资热土,TOP10企业上半年在西部城市拿地金额达1676亿元;事实上,不仅仅是武汉,中西部核心城市西安、重庆和郑州同样成交火热,在土地成交规划建筑面积均有上榜。

同时,在环渤海区域,TOP10房企拿地金额较去年略有上升,达1022亿元;珠三角区域,TOP10房企拿地金额较去年同期有所降低,金额为1111亿元。天津、广州土地成交持续放量,规划建筑面积分别同比增长85%和70%,位于榜单的第二、第六位。

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中原地产首席分析师张大伟指出,在降准、市场出现复苏迹象的情况下,房企再次进入土地市场。特别是部分热点城市,土地市场最近明显开始活跃、溢价率上升迅速。上半年50大城市合计卖地20034.4亿元。在一季度市场低迷的情况下,二季度土地市场全面复苏,全国土地市场热度推动热点城市卖地收入刷新历史同期记录。

但张大伟同时提醒,6月出现了包括东莞、苏州、杭州等城市针对土地市场拍卖政策调整。整体看,2019年上半年土地市场一季度冷清,二季度逐渐出现部分城市土地升温,多城市针对稳地价发布政策,预计将对最近土地市场的溢价率有所影响。

房企业绩:147家房企销售额超50亿

6月30日,中指控股发布的《2019年上半年品牌房企销售业绩排行榜》显示,今年上半年,销售额过千亿元的房企达12家,而去年同期销售过千亿的房企仅有7家房企。同时,百强门槛再度拉升至132亿元,较2018年同期的106.9亿元,提升了25.1亿元。

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上述榜单显示,上半年共有147家房地产企业销售额超过50亿元,较2018年同期增加9家;合计实现销售额58537亿元,平均销售额398.2亿元,同比增长10.3%;市场份额提升9个百分点,市场集中度持续提升。

其中,1000亿元以上、500亿~1000亿元、200亿~500亿元房企数量稳步增长,实现稳中有进;而50亿~100亿元房企阵营数量则略有减少。从各阵营销售额及增长率来看,销售规模再上新台阶,强者恒强态势延续。

值得注意的是,上半年制定了全年销售目标的39家房企中,中海地产、招商蛇口、阳光城、金科集团等14家房企销售目标完成率超过50%;21家房企销售目标完成率均在40%~50%,仅4家房企销售目标完成率在40%以下。

“百强门槛不断提升,也说明随着全国整个房地产销售金额的规模上升,房企需要不断提升销售规模,否则在名次方面也难以递进。这也从侧面说明,部分房企不能单纯看销售金额的上升,而要看这个销售排行榜TOP100的门槛也是在不断提升的,这也说明行业集中度也在不断上升。”严跃进告诉记者。

市场表现:城市间分化加剧

2019年上半年,调控政策力度依旧不减。7月1日中指控股发布的《2019年上半年中国房地产市场总结与趋势展望》指出,重点城市商品房成交规模明显分化、价格运行平稳、销售面积与金额均显示出“小幅转冷”征兆。

根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2019年上半年百城均价累计上涨1.45%,较去年同期收窄1.19个百分点。

按城市级别分析,一线城市市场价格绝对值“高位维稳”,累计上涨0.29%,但涨幅处在低位区间;二线城市上半年累计上涨2.30%,较去年同期收窄1.92个百分点;三四线代表城市上半年累计上涨2.28%,涨幅较去年同期收窄2.47个百分点,收窄幅度在各线城市中最为明显,其中超七成城市累计涨幅有所回落。

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2017年至2019年上半年各级城市住宅均价累计涨幅和环比涨幅对比 数据来源:CREIS中指数据

“一线城市销售情况相对比较平稳,高不到哪里去,因为政策较严,跌了也跌不到哪去,因为需求量还是大;二线城市可能会有些分化,有城市间的分化、阶段上的分化等。部分受管控的省会城市,可能会表现较弱,部分政策平稳、非核心的重点省会城市,后续可能还会有所表现。中西部后续还是有机会,凭借相对比较好的土地成本、政策倾斜,整个发展力度会强化。部分省会城市和地级市,后续成长性会比较高。”严跃进指出。

数据显示,2019年上半年50个代表城市商品住宅月均成交面积约2750万平方米,同比下降1.9%。

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2014-2019年6月50个代表城市[1]商品住宅月度成交量走势 数据来源:CREIS中指数据

对此,严跃进分析认为:“上半年数据呈现‘先增后稳’的格局。一季度的市场热度难以持续,有一部分需求的释放过快,跟这个去年需求受到压制、以及一季度商业银行贷款相对严松有关,二季度开始,随着金融政策管控,对市场有一定的抑制作用,令数据冲高回落,也可以说开始回归理性状态。我认为在土地、房屋销售等方面的都有类似的体现。”

中指控则判断,2019年全年全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落,价格稳字当头,投资、新开工中低速增长”的特点。考虑到目前全国商品房销售规模已平稳回落,但投资、新开工增速仍较为突出,预计下半年市场规模调整将进一步深化,投资、新开工增速存继续下调空间。

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